Los inversores han lastrado las acciones del corredor hipotecario New York Community Bancorp (NYCB) en lo que va de mes. Para entender por qué, es útil comprender la economía cambiante de la ciudad de Nueva York: la vivienda sostenible.
Los principales préstamos bancarios regionales son propiedades residenciales. Aproximadamente la mitad de estas propiedades están conectadas a muchas unidades multifamiliares en la Gran Manzana, donde el gobierno controla los aumentos anuales de alquiler.
Y esto es lo que preocupa a los inversores. Estas propiedades pueden ser más baratas que antes debido a tasas de interés más altas y nuevos límites a los aumentos de alquiler, lo que hace que Wall Street se pregunte si este prestamista de 116 mil millones de dólares podrá soportar las pérdidas esperadas en el largo plazo.
El banco con sede en Hicksville, Nueva York, está tratando de convencer a los inversores de que es viable.
El nuevo presidente de NYCB, Alessandro DiNello, dijo a los analistas el miércoles que la compañía intentará reducir su exposición al comercio. El banco también tiene 3.000 millones de dólares en préstamos para oficinas, otra área que podría ser débil en el futuro a medida que cambien los empleos en las grandes ciudades.
El viernes, DiNello y otros miembros de la junta compraron alrededor de 873.000 dólares en acciones de NYCB, y el voto de confianza ayudó a que las acciones subieran un 17%.
Habría caído un 53% desde el 31 de enero, cuando sorprendió a los analistas al recortar su dividendo y reportar una pérdida trimestral de 252 millones de dólares. El banco anunció el mismo día que había reservado 552 millones de dólares en pagos futuros de préstamos, que estima, para cubrir los deterioros asociados con edificios de oficinas y viviendas multifamiliares.
NYCB se originó en la ciudad de Nueva York. Fue fundada en 1859 como Queens County Savings Bank, la primera caja de ahorros autorizada por el estado de Nueva York en Queens. La empresa salió a bolsa en 1993 y, con el paso de los años, se ha convertido en uno de los prestamistas de bienes raíces residenciales más grandes de la ciudad.
Aproximadamente la mitad de todas las viviendas en la ciudad de Nueva York son residenciales. Era un plan diseñado para hacer que ciertas unidades fueran más asequibles, especialmente en edificios más antiguos construidos antes de 1974.
Lo que hizo que las viviendas multifamiliares fueran populares durante tanto tiempo fueron las leyes locales que daban a los propietarios mayor libertad para aumentar los alquileres hasta igualarlos a las tasas del mercado, creando flujos de ingresos asequibles pero sostenibles.
Las reformas de Nueva York de 2019 redujeron los alquileres, reduciendo las ganancias de los propietarios y dándoles menos incentivos para renovar sus propiedades. Luego, el aumento de la inflación y de los tipos de interés encareció el mantenimiento y el endeudamiento asociado a estos edificios.
El temor ahora es que las pérdidas o los impagos puedan comenzar a acumularse cuando surja deuda o se force la venta de la propiedad a un precio muy bajo.
Eso es lo que sucedió a fines del año pasado, cuando la Corporación Federal de Seguro de Depósitos vendió casi $15 mil millones en préstamos respaldados por viviendas con alquiler controlado que alguna vez estuvieron en manos de Signature Bank, uno de los tres prestamistas que serán confiscados por los reguladores en 2023. Los descuentos de la FDIC en las ventas fueron 39%.
“Nada de esto puede suceder rápidamente”
Y este es el desafío para NYCB mientras intenta salir de su situación actual. Dice que quiere reducir la cantidad de bienes inmuebles, pero hacerlo sin perderlos será difícil.
“Creo que sí [NYCB] “Los inversores están preocupados”, dijo Joshua Siegel, ex banquero y actual director ejecutivo de StoneCastle, con sede en la ciudad de Nueva York, una firma de asesoría y gestión de activos que proporciona financiamiento a pequeños bancos estadounidenses.
“Esto no le está yendo bien a la ciudad, porque todos estamos en apuros por el alquiler y alguien tiene que pagar”, dijo Siegel, refiriéndose al mercado de la ciudad de Nueva York.
Chris Marinac, analista de Janney, dijo a Yahoo Finance que “lo que queremos que hagan es diferenciar su libro”.
Pero “nada de esto puede suceder rápidamente para los inversores que están preocupados por sus activos”.
La agencia de calificación Moody’s destacó esta semana la exposición del banco a las viviendas de alquiler controlado cuando anunció que había rebajado la calificación de la deuda del NYCB a basura. Estos edificios “históricamente han tenido buenos resultados”, dijo Moody’s, pero “este ciclo puede ser diferente”.
New York Community Bank dijo la semana pasada que su cartera de préstamos tenía una tasa de interés del 58% y un bajo índice de préstamos morosos del 0,52%. Sin embargo, los préstamos “condenados” representaban el 14%, o 2.400 millones de dólares, de la cartera.
En toda la cartera multifamiliar del banco, los préstamos morosos representaron el 8,3%.
‘Nada como lo que vimos en 2008’
Los analistas están debatiendo si los problemas del NYCB son únicos o si son sólo el comienzo de un lastre mayor para varios bancos estadounidenses.
Los bancos poseen más de la mitad de todas las hipotecas pendientes, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, y los bancos más pequeños tienen más capital.
Y las tasas de interés de los préstamos no participativos aumentaron en el cuarto trimestre al nivel más alto desde 2013, según el economista de Apollo, Torsten Slok (Apollo es una empresa matriz de Yahoo Finance).
Según Siegel, esto no es un problema en todo el país. “Es un problema de mercado y yo diría, en primer lugar, del espacio comercial urbano que nunca ha visto tipos de interés tan altos”. añadió.
La secretaria del Tesoro, Janet Yellen, dijo a los legisladores del Senado el jueves que “cree y cree” que la debilidad comercial “no puede ser un riesgo bancario”.
Pero “puede haber bancos pequeños que estén estresados por estos acontecimientos”.
La ex presidenta de la FDIC, Sheila Bair, dijo a Yahoo Finanzas el mismo día que podría haber “más quiebras bancarias” si los prestatarios no ahorraban suficiente dinero para cubrir pérdidas potenciales en el mercado inmobiliario.
Pero “no se parece en nada a lo que vimos en 2008”, añadió, refiriéndose al colapso que finalmente derribó a la institución financiera más grande del país y a cientos de otros bancos en Estados Unidos.
David Hollerith es reportero senior de Yahoo Finance que cubre banca, criptografía y otras áreas de las finanzas.
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